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今年我…还买房么
来源：真叫卢俊 2021-01-04 14:15:18 阅读：
提要2021年，我祝你换到一套2021万的好房子。...
本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊
关于如何买房，要不要买房，各位一定听过很多的宏大叙事
关于这个城市，关于整体经济，关于世界格局……
各种攀枝错节的理念都在告诉你如何更好的买房
这些重要么，这个可能很重要，但是关于这个问题，我今天不想聊任何正确的废话，我想和大家回顾下我过去一年的买房经历
看完之后大家可能会知道到底什么才是最重要的
今日配乐：来自四川师范大学音乐学院一群女生彩排的阿卡贝拉版本的勇气，好听到循环播放
01
如果追溯源头，其实是来自我2019年的12月的时候开始挂牌卖房开始说起
那时候的上海楼市整体也没那么好，一手房随便买，开盘之后再去售楼处也可以选一选的
二手房也是如此，挂牌出去的房子买方都可以谈价的，底价之后再来个十几二十万都是常规操作
对我来说想到卖房肯定不是说觉得现在卖房比较好，只是单纯的想要换而已
挂牌出来之后理所当然12月没有卖掉，然后就到了一月
一月之后想着过好年再重整旗鼓，没想到的是发生了疫情
疫情带来对卖房最大的变化就是：社区不允许陌生人进出了，房子瞬间就没有了带看量
这种突如其来的焦虑在楼市冷淡期得到了极速的放大，我突然开始感觉如果要卖房可能真的要割肉了
要不要割，还是咬牙等一等，这件事在我脑子里想了一阵子
你说当下的我会去分析一下市场，看一下数据或者问问同行？其实都没有，人在绝对焦虑的情况下不太有状态进行理性分析的
但是也挺邪门，可能是太焦虑的状态影响了我的日常生活和工作，当下我第一反应就是不希望这件事拖的太久
所以果断的做了了个决定，调价下降了20万
这个价格调整是其次，主要目的是对中介释放出信心，就是我可能是目前他们手里房源库性价比最高的那套
我委托的链家帮我卖的房子，我表达了我的诚意以及态度，当然也强调了我一定会全额付中介费
在这样的沟通下，我的房源得到了链家门店的支持，带看量开始有上升
最后也很顺利的大概在四月份的时候找到了卖家，然后谈拢了一个价格，约定了后续的流程时间
我们都知道后面交易的时间还是比较长的，不论是付款还是过户都是有流程
后面楼市开始有点好起来，很多人也来问我，之前那个时间卖掉房子是不是卖早了
确实，如果晚几个月卖房子，且不说等到10月份，就是在六七月卖，可能房价就不需要太多的下调，二三十万的钱还是能够赚回来的
这种问题我其实也会时常反思，但那时候我想要换房的一个重要原因就是，2020年我在市面上看到不少我中意的一手房
而且算是楼市里少有的产品力大年，应该算是可以用比较低的代价买到一套不错的房子
02
所以我就进入了一手市场里，伴随着腾出购房名额以及凑足够的首付款，时间到了2020年的7月
我看中的几个项目都是后面一两个月开始预售的时间
那个时候时间不论哪个项目哪怕摇号，也只会卖掉七八成，你真心想买是一定可以买的到的
在7月，很多操盘团队面对着自己后面一两个月要开盘的项目，都没有想过会日光
只要开盘卖掉7成就算是团队大胜了
但是邪门的是，从8月初上海第一个摇号项目开始认筹开始，突然发现一个个项目的认筹率开始超过了2:1
这个时候我开始觉得有点隐隐不对
更加让我不安的是，我进入一个项目的摇号现场，排在前面的客群进入选房阶段都清一色的选大户型，选低密度的别墅产品
优先买大是楼市里一个很特殊的信号，这代表着市场上的购买力充足，甚至可以说是充沛
果不其然，选房过程中几乎没有出现有人放弃的现象
客群不纠结，市场都比较果敢
有点黑色幽默的是，轮到我进去的时候，恰好最后一套房子在我面前卖完，选房现场天空开始飘洒金花
操盘团队在狂欢而我在落寞
随后我又参加了另一个项目的摇号，也是如此，运气不好排位很靠后，而前面的客户都很迅速，没有给我留任何的机会
在经历了两次摇号没中的前提下，我开始思考要不要继续摇号
好的项目还在你面前继续开，但是你依然不知道能不能买到
要不要等，要不要摇
这其实是一个挺纠结的状态，就是你知道市面上有一些项目不错，也挺适合你，你也想买，你也能买
但是摇号的模式让这种买卖出现变数，就是你不确定你是否能够一直买到
你是选择一直摇还是选择转手去看二手房
去看二手房不是说不可以，二手房可能变数会更多，因为房子是一套一套的去看去谈，而且还有税费和付款条件的博弈，相对而言更耗人心神
其实这个时候，任何选择在当时都谈不上哪个绝对正确，甚至没有好坏之分，全部来自一个人潜意识里的感觉
而当我两个项目摇号失败之后，我选择果断放弃
我当时觉得市场可能会比我想象中更快的回暖
这个时间多快我不知道，但是一手房一个没看中可能就意味着最少一个月的等待，这种时间变量变得太不稳定
所以我就放弃一手，进入了二手房市场
03
这个时候就是2020年的10月份了
而我现在想想，我觉得最对的一个选择就是，在二手市场里，我的目标也是统一的，我不存在常规的二手市场还要选小区的阶段，这可能就是自己工作给自己积累的习惯吧
上海的二手房市场，我喜欢的可能就是五个，之前码字的时候也写过
之所以选择快，是因为那个时候的我脑子已经很清醒了，因为一手热度如果没错的话，大概不用太久就可能会传导到二手房市场里
所以二手选房也特别快，明确小区也明确了预算就赶紧选房了
当然，市场也是这么的微妙，就在我在这个小区的几套房源里选择的时候，这几套房源也同步开始增加了来访量，每套都拥有了几个精准的潜在客户
这个时候在你面前同样需要选择，就是你去先谈那个性价比最高的最中意的，然后失去了之后再谈下一套？
这是常规的谈判技巧，但是很有可能性价比最高的那套意向客户可能也是最多的
换句话来说，最好的那套或许也是你买到概率最小的那套
当然，这些纯粹是个人的臆想，中介在这种状态下的言论可能也会被你解读为是情绪压迫
但这些很快就被验证，那套总价最适合我的最先被卖掉
这个时候我潜意识里做得决定就是买那套面积最大总价最贵的
这个在最后的实践也被证明这个可能是最正确的选择了
通过几次诚恳有效的谈判，我顺利的买到了这个中意小区，一个我认为产品力傲立在整个上海楼市之上的一款好产品
而在我付掉定金之后的半个月，整个小区的所有房源都已经去化完毕
仅有的几套挂牌都不是诚意在售的项目
因为供应量稀缺，当然也是整个楼市还是显著回暖
从我交定金到最后拿到产证的两个月时间，小区的挂牌价已经提升了200w了
后面的上海楼市走势很多人都知道了
上海的二手房成交已经好几个月站在3万套的位置，上海的一手房项目已经不少都是开盘日光盘
而我后面之所以可以如此坦然的面对这种情况，也是因为我有点幸运的踩着点完成了这一次置换
04
好，分享我的换房过程的目的是什么
第一很重要的一点
这是一次经历过完整转折周期的置换过程，2019年年底的时候楼市还可以说是冷
但是2020年的年底的时候，市场绝对是暖，这样的变化是大家都能够感受的到的
但是大家可以看到，不论是卖房还是买房，哪怕是我做地产这个专业的，整个过程我也并没有太多的纯理性分析
是不需要分析么，当然不是，但是当你真的投入到市场里的时候，市场的动态变化其实不允许你太多的思考
这就是楼市的特殊性，每一套房子都是不一样的
而如果错过了不是说后悔，而是你需要重头分析重新面对然后再面对一次变数
买房的过程中不是因为你之前失去过几套中意的房子之后后面就一定会遇到更合适的，绝对变数意味着每一次都要重新开始
所以当我进入楼市的时候，我潜意识里的第一次反应就是要快
不论是买房还是卖房，没决定之前可以无比纠结可以深思熟虑，但是想好这个念头的时候开始行动的唯一准则就是快
你说这一次换房过程有可以优化的地方么
当然有
比如卖房的时候你晚挂牌2个月，很有可能房子就能多卖20万
比如在选客的时候你选择一次性付款但还价更低的那个，你可能早就买到一手房了
再比如一开始就不要去摇号直接进二手市场，可能你还可以挑挑选选
……
仔细复盘有很多可以优化的，但是可能一边做一边想的时候，你就会错过一个关键因素：时间
大家仔细复盘我之前的内容，每一次我的决定都是以快为第一原则
并不是买房一定要多迅速，因为你不知道后面的楼市会如何，甚至你连下一套房子是怎么样都不知道
楼市的魔幻就在于，哪怕是你看了足够多的烂房子，下一套可能会更烂
而仅有的几套好房子，可能除了你之外还有很多人同时看
所以对于买房要有整盘思维，不要在其中一个环节上太过于纠结
如果整盘看下来得利，那么环节上的取舍都很值得
第二个我觉得我这一次赢得一点就在于我对市场的敏感
逼迫我最快程度做决定就在于我第一次摇号的时候我看到前面十位清一色的去买大户型了
就是这个感觉让我加快了整体的节奏，事后来看这个直觉是正确的
所以你说关于楼市知识重要么
好像整个过程中我都没怎么用上，甚至还有点非理智
但是正是因为经历过那么多周期，在看到市场上的这些信号的时候，我就会特别的上心和注意
日常只有足够的储备，才能在变数极大的赛道里做出最对的选择
最后一点，就是要有靠谱的合作伙伴
不论是一手房赛道里的自媒体朋友开始二手房赛道里的中介朋友，平时多让自己有这方面的朋友
他们会成为你在快速决定时候提供最重要的那个直觉
所以如果你正在考虑买房这件事，我们最近开通了二手房资讯的模块，如果你正在市面上纠结，或许可以和我们聊聊
咱们做个朋友
05
好了，回归命题，今年还能买房么
我想说的是，虽然我写了很多关于楼市的内容，但是我每一次买房都和市场无关
在置换周期里，只要你换到更好的资产，他总是在任何周期里有更强的对冲性
在此之前，想其他太多的，对普通人来说没太大的帮助
我刚入行的时候听过陈劲松说过一句话：对于年轻人来说，任何时候的买房都是对的选择
我看到这句话的时候一度觉得有点装x，甚至觉得有点虚伪，也是多年之后，自己买过卖过房子之后，才发现这句话的正确性
宏大叙事注定不是写给个人的
每一个人做自己有关的决定的时候，我希望你可以多看看我们自己
最后说个祝愿吧，2021年，我祝你换到一套2021万的好房子
以上为正文，来自真叫卢俊
